O caminho para a casa própria pode ser bastante burocrático, extensivo e custoso. O processo como um todo pode variar de acordo com a condição de cada proprietário, o que tornaria impossível abranger todos os casos em um único texto. Nos ateremos ao caso mais comum: do morador que adquiriu seu lote sem nenhuma construção existente e tem a intenção de construir seu próprio empreendimento de habitação unifamiliar, respeitando as normas e a legislação vigente para garantir a obtenção da documentação que ateste a regularização do empreendimento perante aos órgãos de fiscalização.
Aqui iremos tratar de alguns passos importantes para tal processo:
1) Regularidade do lote – Antes de tudo, vale ressaltar a importância de averiguar a regularidade do lote antes mesmo de efetivar a compra. Esta etapa pode ser feita contatando a administração regional que abrange o seu lote ou a AGEFIS, a agência de fiscalização do DF. Assim, serão elaborados documentos que serão obrigatórios nas etapas posteriores, como por exemplo, o registro de imóveis no cartório e da escritura do lote comprovando a sua posse, arrendamento ou locação.
2) Projetos de arquitetura e complementares – O primeiro passo para o início do processo de construção, de fato, é realizar a contratação dos projetos de arquitetura e complementares com profissionais ou empresas especializadas. Os projetos são definidos conforme abaixo:
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Projeto de Arquitetura
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Projetos Complementares
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Projeto Estrutural
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Projeto de Instalações Elétricas e Telefônicas
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Projeto de Instalações Hidráulicas
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Projeto de Instalações Sanitárias
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Projeto de Fundações
Como produto, os projetos são compostos por desenhos técnicos, quantitativos de materiais, detalhamentos da construção e de recomendações construtivas, o que faz com que o cliente tenha o máximo de informações e direcionamentos que melhoram seu poder de decisão no processo de execução da obra. O custo dos projetos é cerca de 2,5% a 5% do valor da obra e tem um tempo de execução entre 2 e 4 meses, dependendo do projetista e do tamanho do projeto.
3) Aprovação de projeto pela Administração Regional – Encaminhar duas cópias do projeto de arquitetura e uma cópia dos demais projetos à Administração Regional responsável pelo seu lote. Todos os projetos devem vir assinados pelo proprietário e pelos engenheiros e arquitetos responsáveis pelos respectivos projetos e com a entrega da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no caso de engenheiros, e da RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no caso de arquitetos, que são documentos que atestam a responsabilidade dos técnicos junto aos órgão de classe CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Esses documentos devem ser solicitados pelos responsáveis técnicos, de forma a trazer mais segurança ao proprietário, garantindo uma maneira de comprovar a autoria dos projetos em caso de danos, e cumprindo com a lei federal 6.496 de 1977.
4) Pedido de visto dos projetos à administração – Visa garantir se o empreendimento segue as normas urbanísticas de ocupação e uso da região. É de responsabilidade do arquiteto contratado o cumprimento dessas exigências. O visto tem validade de 2 anos, caso o projeto não sofra nenhuma alteração. (No caso de projetos multifamiliares, com diversas habitações, ao invés do visto se realiza a aprovação do projeto junto a CAP (Central de Aprovação de Projetos do GDF), o que não é o caso do nosso exemplo, mas é importante diferenciar esses termos tão comuns na prática. O prazo máximo para a análise do projeto é de 30 dias, conforme cartilha da própria CAP.)
5) Alvará de Construção – Solicita-se o alvará de construção, que autoriza o início da construção do empreendimento. Nesta etapa, é necessário apresentar os projetos nas condições e com os documentos descritos anteriormente (as ART’s e RRT’s dos projetos, a documentação que indica posse do lote) e, nesse caso, surge a necessidade de entregar as ART ou RRT do responsável pela execução da obra, que pode ser tanto um engenheiro, como um arquiteto, respectivamente. Essas ART/RRT são diferentes das anteriores, pois atestam o responsável pela obra, e não pelo projeto. Além disso, devem ser pagas taxas relativas aos serviços requeridos acima pela Secretaria de Fazenda e pela Agefis (Agência de fiscalização do DF). Por fim, é necessário ter o atestado de demarcação do lote, a ser solicitado à Terracap.
6) Início da Construção – Após a entrega de todos esses documentos a administração emite o Alvará e pode-se dar início à construção do empreendimento.
7) Carta de Habite-se – Passada a etapa de execução da obra e o empreendimento estiver pronto para uso, deve-se solicitar junto com a administração regional a retirada da Carta de Habite-se, que atesta a conclusão da obra. É importante que não haja modificações relevantes durante a obra que não constam no projeto, pois isso será fiscalizado in loco pela Agefis. Assim, caso seja necessário fazer alguma modificação durante a obra deve-se atualizar os projetos, solicitar o visto do projeto atualizado, emitir novas ART/RRT e dar prosseguimento a execução da obra.
A Carta de Habite-se, portanto, dá garantias ao proprietário de que a residência cumpre os requisitos urbanístico e legais e encontra-se pronto para uso. Algumas vantagens de ter o documento são a valorização do imóvel no momento da venda e a possibilidade de ter um redução na alíquota do IPTU. )
Finalmente, após todo esse longo e burocrático processo, pode-se garantir que o empreendimento foi construído seguindo as normas urbanísticas locais e que sua situação é regular perante a todos os órgãos de fiscalização do Distrito Federal, o que garante segurança e tranquilidade ao proprietário.
Este artigo foi elaborado pelos membros da Concreta Consultoria e Serviços a partir de fontes fidedignas e da colaboração de nossos parceiros que atuaram de forma participativa nesse artigo. As informações descritas abaixo se enquadram especificamente para as cidades do Distrito Federal e regiões.
Fontes:
[1]. Rosa Maria Sposto, Aula 2 – Visão geral engenharia, Sistemas Construtivos e especificação.
[2]. Lei 6.496/77 – Institui a ” Anotação de Responsabilidade Técnica ” na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e agronomia; autoriza a criação, pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CONFEA, de uma Mútua de Assistência Profissional; e dá outras providências.
[3]. lei 12.378/2010 – Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil – CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal – CAUs; e dá outras providências.
[4] Lei 1.172/96 – Institui procedimentos para obtenção do Alvará de Construção e da Carta de Habite-se de edificações no Distrito Federal e dá outras providências.
[5] Cartilha CAP – Central de Aprovação de Projetos/ SEGETH (Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação do Distrito Federal) Site: http://www.cap.segeth.df.gov.br/uploads/Cartilha_CAP_08092015.pdf Acessado no dia 28/12/2016.